万科：房地产“刚需供应者”的样板

　　在中国城镇化进程当中，房地产企业一直扮演着重要角色，甚至一些房地产企业的角色从“盖房”演变为“造城”。作为地产行业的龙头企业，万科无论作为行业样本还是应对市场起伏的能力，都值得加以研究。

　　有业内人士曾向记者透露，万科今年虽然未公开具体的销售目标，但上半年已经实现销售金额625亿元，下半年供货比上半年还要充足，今年有望突破1500亿元的销售大关。

让1%的中国人住进万科的房子

　　“让1%的中国人住进万科的房子。” 万科集团副总裁、北京万科总经理毛大庆曾对记者表示，这是万科未来的目标。

　　万科从懵懂地踏进房地产业，以高过周边土地数倍的价格购得深圳第一块地开始，几经风雨，稳步前进。万科不但成为了第一个迈进千亿销售额阵营的房企，而且还是目前唯一的千亿大户，甚至是实现连续两年超过千亿销售业绩的房企。

　　据万科的年报显示，截至2011年年底，万科共进入全国54个城市，其中25个城市的销售业绩在当地名列前三甲，公司旗下销售超过50亿元的公司由2010年的8家增至13家。此外，新增开发项目数量为52个，竣工面积也有所增加，市场份额得到进一步扩大。

　　在业界，有很多房企以万科为榜样，研究万科的扩张模式，得出的结论也是五花八门。但得到业界一致认同的是，万科的产品标准化、高周转的城镇化模式是其逐步在扩张全国的主要因素。

　　值得一提的是，一位曾在万科工作人士向记者表示，从宏观角度来讲，万科的发展就像深圳的发展一样，深圳用30年时间完成了由一个小渔村到一座国际化大都市的转变，而万科也正是得益于高速的城镇化进程，从深圳走出，直至蜕变成如今中国房地产业名副其实的翘楚。

　　不过，值得注意的是，在2009年楼市继续疯狂之下，万科做出了另一种选择。2010年初，万科总裁郁亮密集的考察行程，锁定的是云南昆明等非一线城市。仅在昆明一地，万科联手的合作伙伴、一级土地开发商云南城投就有超过3万亩的土地储备。

　　据记者了解，2010年，万科花了很大的精力在二三线城市布局，甚至四线城市，同时积极参与保障房项目建设，参与旧城改造项目。无疑，这加快推进了当地城镇化进程，同时也让万科向“让1%的中国人住进万科的房子”的目标步步逼近。

　　对此，上述内部人士认为，万科积极布局二三线城市，一方面是受调控政策的影响，而更主要的原因则是借助城市扩容，押注二三线城市城镇化带来的庞大市场需求，毕竟万科产品更多的是供应给刚性需求。

下半年仍将实施“以价换量”策略

　　尽管今年上半年万科风波不断，但其销售业绩仍然抢眼。截至6月底，万科累计实现销售面积602.5万平方米，销售金额625.4亿元。另外，据万科内部统计数据显示，其中广深区域上半年突破200亿签约大关;北京公司和深圳公司上半年签约突破50亿。

　　对此，万科北京公司副总经理肖劲曾向记者表示，没想到我们提前完成了上半年销售任务，当时大家都说今年上半年没戏，结果到6月中旬左右，上半年任务居然就完成了。

　　不过，据消息人士向记者透露，今年下半年，万科依然会实施“以价换量”为主的销售策略。因为公司高层认为，在当前形势下，消化库存，加快现金回笼仍为公司的第一要务。

　　“下半年我们的推货量更大。”肖劲曾对记者表示。申银万国[2.10 -1.41%]地产分析师殷姿也表示，万科下半年将进入推盘高峰期，七八月淡季不淡，上调全年销售预测至 1400 亿元。“预计七八 月销售额会达到120亿元左右，从而看到淡季不淡的情况，而9 月之后随着传统旺季到来，销售还将继续增加。”

　　来源：东方早报

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